Юрист по недвижимости – консультация (Киев, Буча, Ирпень)

На рынке недвижимости в Киеве и Киевской области, самые распространенные варианты продажи новых квартир происходят по таким схемам:

  1. 1. Предварительный договор купли-продажи квартиры;
  2. 2. Покупка имущественных прав на квартиры;
  3. 3. Договор долевого участия при покупки квартиры;
  4. 4. Целевые облигации, ПИФ, КУА и т.д.

Покупать квартиру в недостроенном доме надо с особой осторожностью и проверять необходимо не только документы, но и объект в целом. Не редко, нам звонят инвесторы и просят проверить только документы (почитать договор), игнорируя аудит объекта в целом (коммуникации, земельный участок, разрешительная документация, суды, аресты).

Мы писали в наших статьях, как правильно и комплексно подбирать и покупать квартиры в новострое. В этой статье, мы приведем крайне важную судебную практику по поводу договора покупки имущественных прав и оформления права собственности на квартиру, если инвестор отказывается оформлять инвестору право собственности.

Теперь инвестор имеет реальную возможность признать право собственности через суд, ссылаясь на ст. 392 ГКУ, согласно которой владелец имущества может предъявить иск о признании его права собственности, если это право оспаривается или не признается другим лицом, а также в случае утраты им документа, удостоверяющего его право собственности.

Mayorov V1 rus

Практика судов о признании права собственности на объекты недвижимости, размещенные во введенных в эксплуатацию зданиях и сооружениях, учитывая отсутствие у истцов возможности оформить право собственности во внесудебном порядке как эффективного способа защиты нарушенных прав поддерживается Большой Палатой Верховного Суда.

В ее постановлениях уже была сформирована правовая позиция, что в случае оспаривания или непризнания за инвестором, выполнившим условия договора инвестирования, первоначального права собственности на вновь созданный объект инвестирования, введенный в эксплуатацию, эффективным способом защиты такого права является признание права собственности на основании статьи 392 ГК Украины.

Учитывая особенность превращения права в имущественные права в право на вновь созданный объект недвижимого имущества, именно инвестор является первым собственником по договору купли-продажи имущественных прав на определенное недвижимое имущество, которое фактически существует, однако приобретает формальные признаки объекта гражданских прав только после его государственной регистрации (постановление от 14.09.2021 по делу № 359/5719/17).

Последовательно действуя, ОП ВС в постановлении от 14.12.2021 по делу № 344/16879/15-ц делает вывод, что положения статьи 392 ГК Украины подлежат применению к правоотношениям, возникших между лицом, отчуждающим имущественные права на квартиру в многоквартирной новостройке и лицом, которое такие права приобрело в случае, когда объект строительства (многоквартирная новостройка) сдан в эксплуатацию, однако ответчик не выполняет условия указанного договора по передаче истцу всех необходимых документов для оформления права собственности на квартиру, стоимость которой уплачена в полном объеме.

ОП ВС с целью консолидации правоприменительной практики в подобных спорах частично отступила от правового заключения, изложенного в постановлении Верховного Суда Украины от 18.11.2015 по делу № 6-1858ц15.

Пример допугоды на покупку недвижимости через договор о совместной деятельности

Додаткова угода № ____

до договору № 1 від 20.09.2021 рокупро спільну діяльність у будівництві 

"Багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення"

 

"___" ________________ 20___ року                                         смт. Гостомель, Київська обл.

 

 

ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "_________", надалі іменується «Сторона-2», що є платником податку на загальних умовах, в особі директора _____, що діє на підставі Договору №1від 20.09.2021 року про спільну діяльність у будівництві "Багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення"в селищі міського типу Гостомель по вулиці Мирна, 3 (надалі – Договір про спільну діяльність), з однієї сторони, та

Громадянин України_____________________________,реєстраційний номер облікової картки платника податків: ______________, паспорт громадянина України: серія _________ номер _____________, коли видано_____________ року, ким видано:________________, що в подальшому іменується «Сторона-__», з іншої сторони, що при спільному згадуванні іменуються Сторонами, з метою вкладення власних, залучених, майнових та інтелектуальних цінностей у будівництво багатоквартирного житлового будинку з будованими нежитловими приміщеннямив селищі міського типу Гостомель по вул.Мирна, 3 надалі - Об’єкт, керуючись чинним законодавством України та пунктом 15.2. та пунктом 15.3. Договору про спільну діяльність, уклали цю Додаткову угоду про наступне

 

  1. Преамбулу Договору про спільну діяльність 

доповнити новим учасником спільної діяльності Стороною__,а саме:

  1. Доповнити Статтю 4 Договору про спільну діяльність "Вклади сторін та їх оцінка" пунктом 4.5.
  • вкладом Сторони-___.є грошові кошти в національній валюті України (гривнях) в сумі, ______________(_______________________грн. 00 коп.)
  • свій вклад Сторона-__.здійснює шляхом перерахування грошових коштів в національній валюті України (в гривнях) за відповідним цільовим призначенням: часткове або повне внесення вкладу у спільну діяльність з будівництва згідно Додаткової угоди №____ від ______20__ р. на банківський рахунок Сторони-2 та/або готівкою.
  • етапи внесення вкладу Стороною-3 у спільну участь з будівництва: 
  • _________________ (______________________грн. 00 коп.). 

Залишок вкладу у розмірі _____(____________) грн. 00 коп, Сторона-__сплачує поетапно в гривні, виходячи з курсу долара США на дату чергового внеску, який визначається згідно даних про продаж долара США на сайті https://cib.com.ua/uk наступними платежами:

  • ____(_________________) грн. 00 коп. до «__»_________202_ року
  • ____(_________________) грн. 00 коп. до «__»_________202_ року
  • ____(_________________) грн. 00 коп. до «__»_________202_ року
  • В разі невнесення Стороною-___.протягом трьох банківських днів з дня підписання цієї Додаткової угоди вкладу та/або зменшення розміру вкладу, передбаченого для першого етапу внесення вкладу, дана Додаткова угода вважається розірваною Стороною-Х в односторонньому порядку.
  • Сторона-___.вправі достроково виконати свої зобов’язання щодо внесення вкладу спільної участі у будівництві.
  • В зв’язку з тим, що під час будівництва можуть мати місце незначні відхилення від запроектованої площі приміщень, остаточне визначення вартості вкладу у спільну діяльність та вартість отриманої частки у спільному майні здійснюються Сторонами відповідно до даних технічної інвентаризації приміщень, при цьому величина вартості 1 м2приміщення залишається незмінним та відповідає величині вартості 1 м2 на момент укладення цієї Додаткової угоди.
  • Після завершення будівництва та отримання Декларації про готовність об’єкта до експлуатації Сторона-2 здійснює розподіл часток Сторін у створеному спільному майні, а саме: зобов'язується передати Стороні-___.наступне: приміщення у власність згідно пункту 4.1. цієї Додаткової угоди; Витяг з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, Технічний паспорт приміщення.
  • Термін завершення будівництва та отримання Декларації готовності об’єкта до експлуатації до ___________ р. З об’єктивних причин та обставин, настання яких не залежить від Сторони-2 строк прийняття в експлуатацію Об’єкта будівництва може бути продовжений до трьох місяців, і це не буде вважатися порушенням умов цього Договору.
  • Сторони погодили, що взаємний зв'язок може здійснюватися за допомогою поштового, кур’єрського, телефонного зв’язку або електронною поштою, за реквізитами вказаними у даній Додатковій угоді.
  • Відступлення (передача) прав Сторони - ___ по цій додатковій угоді, без письмового дозволу Сторони -2 не допускається та складає 5 % відсотків від вартості Об’єкту по цій Додатковій угоді.
  1. Відповідальність Сторін:

 

  • У випадках невиконання або неналежного виконання своїх зобов'язань за цією Додатковою угодою Сторони несуть відповідальність згідно чинного законодавства України.
  • За ухилення від виконаних взятих на себе обов'язків винна Сторона має відшкодувати іншій Стороні всі документально підтверджені збитки останньою. 
  • Сплата штрафних санкцій не звільняє Сторони від виконання своїх зобов'язань.
  • У випадку систематичного (два і більше рази) порушення Стороною-___.умов даної Додаткової угоди (прострочення внесення вкладу) Сторона-2 має право розірвати дану Додаткову угоду достроково із стягненням з винної Сторони збитків, що виникли.
  • У випадку розірвання цієї Додаткової угоди з ініціативи Сторони-2 через невиконання Стороною - ___ свої зобов’язань за даною Додатковою угодою, в тому числі несплати внеску в повному обсязі, Сторона-2 повертає Стороні - ___у тримісячний термін всі отримані від неї кошти та стягує штраф у розмірі 10% від суми, фактично отриманої від Сторони-___ на момент розірвання цієї Додаткової угоди.
  • За порушення правил конфіденційності, встановлених даною Додатковою угодою, Сторона-2 має право розірвати дану Додаткову угоду, достроково, в односторонньому порядку, повернувши Стороні-__, у тримісячний термін всі отримані від неї кошти, та, стягнувши штраф у розмірі 10% від суми, фактично отриманої від Сторони-Х на момент розірвання цієї додаткової угоди, а також завданих такими діями збитків, в тому числі відшкодування моральної шкоди.
  • Дана Додаткова угода, додатки до неї, інші передані документиє комерційною таємницею Сторони-2 та не можуть бути передані Стороною-__ третім особам, органам державної влади та місцевого самоврядування, їх посадовим особам, народним депутатам, опублікована, оприлюднена іншими способами, використана ним у власних інтересах або інтересах третіх осіб, крім випадків передбачених чинним законодавством України. Це положення вважається чинним, з моменту початку переговорів щодо укладання Договору.
  1. Частка у спільному майні Сторони-__
  • Доповнити пункт 6.1.:

Часткою Сторони-___. є відокремлене приміщення: _______________ квартира: загальна площа _______м2, на  ___-му поверсіза будівельною адресою: вул. Мирна, буд. 3, смт. Гостомель, Київської обл.Частка Сторони-2 відповідно зменшена на розмір частки Сторони-___.

  • Сторона-2 оформляє документи, необхідні для отримання Стороною-___. «права власності» Витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власностіна квартиру (приміщення) та сприяє в проведенні державної реєстрації права власності на приміщення, яке Сторона-___. отримала як частку за Договором про спільну діяльність.
  • Сторона-___. відшкодовує Стороні-2 документально підтверджені витрати, понесені в зв’язку з оформленням та державною реєстрацією права власності для Сторони-3.

 

4.4.  Характеристика будинку, 

в якому розміщена частка Сторони-Х:

§   фундаменти – зборні залізобетонні;

§   стіни – керамічна цегла 

§   перекриття – залізобетонні плити;

§   дах – м’яка покрівля з покриттям пвх мембраною

§   утеплення фасаду та декоративна штукатурка;

§   приміщення загального користування - кахель, пофарбовані стіни, освітлення;

§   лічильники для води та електроенергії;

 

4.5.  Характеристика приміщення:

§  Номер Будинку – ____;

§  номер поверху –_____;

§  номер квартири – ____;

§  план приміщень згідно з проектнодокументацією;

§  стіни – без оздоблення;

§  підлога - без оздоблення;

§  вхідні двері – металеві,

§  вікна –  двокамерний склопакет;

§  опалення – індивідуальне;

§  електропроводка – заведена в квартиру;

§  водопостачання та  каналізація – заведена в квартиру.
  1. Інші умови Договору про спільну діяльність залишаються без змін та є обов'язковими для кожної із Сторін цієї Додаткової угоди.
  2. Дана Додаткова угода укладена у 3-х примірниках для кожної Сторони та для органу державної реєстрації права власності.

Додатки: 

  1. План квартири (приміщення), що є часткою Сторони-___.

 

 

Адреси та підписи Сторін

 

         Сторона -2                                                                            Сторона-___.

М.П.

 

 

____________________ ПІБ