Як правильно купувати нерухомість (Київ, Буча, Ірпінь)

Якщо у Вас виникають запитання: як правильно купити нерухомість (квартиру чи нежитлові приміщення) в будинку, який вже давно побудований (вторинний ринок нерухомості), в новозбудованому будинку чи будинку, який будується (первинний ринок нерухомості), які документи потрібно перевіряти перед купівлею квартири та на що потрібно звертати увагу перед та при купівлі нерухомості, то інформація в цій статті Вам знадобиться.

Що стосується першого виду придбання нерухомості – купівлі на вторинному ринку нерухомості (квартири), то потрібно зазначити, що тут є свої особливості.

Перш за все потрібно зайти в відкритий реєстр прав на нерухоме майно та перевірити чи та особа, яка пропонує Вам придбати нерухомість (квартиру) відповідає тій особі, яка зазначена в реєстрі як власник. В цьому ж реєстрі міститься інформація про арешти та обтяження відносно нерухомості.

Наступним кроком, який за своє важливістю не менший ніж перший, є перевірка історії нерухомості (квартири). У власника нерухомості (квартири) потрібно попросити пред'явити правоустановчий документ, за яким він отримав у власність нерухомість. За цим документом можна визначити в який спосіб отримана нерухомість у власність. Більш розширену інформацію про історію нерухомості можна взяти у нотаріуса – розширена інформаційна довідка (її може взяти власник майна). Отримання інформації відносно способу отримання у власність нерухомості та інформації відносно підстав переходу права власності від одного попереднього власника до іншого є дуже важливим аспектом оскільки те, яким чином отримана у власність нерухомість тим чи іншим попереднім власником, прямо відобразиться на ризиках витребування від вас майна за судовим рішенням. Дуже поширені випадки (в тому числі в нашій практиці) коли відчужується майно, яке рейдерським способом вилучене в іншої особи: через «чорних» реєстраторів перереєстровано на інших людей, є заставою за кредитом і через іпотечні механізми перереєстрована на кредитора, а потім перепродана, придбана на електронних чи прилюдних торгах і т.д. Існує значна судова практика, зокрема вищих судових інстанцій, яка визначає, що якщо майно вилучене незаконно у власника (зокрема у способи визначені вище), то воно витребовується у добросовісного набувача – тобто якщо Ви придбаєте нерухомість, яка незаконно в когось вилучена, і це підтвердиться судовим рішенням, то майно будо у Вас витребувано навіть за наявності у Вас статусу добросовісного набувача, і грошові кошти Ви не повернете у особи, в якої Ви купили майно.

Тому при купівлі нерухомості також доцільно перевіряти існування судових процесів та виконавчих проваджень відносно власника нерухомості.
Якщо ви купуєте приміщення на першому поверсі і якщо міститься прибудова до приміщення, дуже важливо перевіряти документи, які засвідчують законність зведення цієї прибудови (декларації, повідомлення про початок будівельних робіт та про готовність до експлуатації), документи, які підтверджують право власності на приміщення з прибудовою, документи, що надають власнику право користування чи власності на земельну ділянку під прибудовою та ін.

Якщо Ви купуєте нерухомість, що знаходиться на останньому поверсі і включає частини горища будинку, також потрібно перевіряти документи, що підтверджують законність отримання права власності на весь об'єкт нерухомості.

Якщо Ви купуєте предмет іпотеки, дуже важливо щоб була згода на таке відчуження іпотеко держателя – кредитора за певним зобов'язанням.
Якщо Ви купуєте квартиру, то всі особи, які там зареєстровані мають бути зняті з реєстрації місця проживання.

Якщо ви купуєте об'єкт незавершеного будівництва (недобудову), то обов'язково потрібно перевірити право власності на земельну ділянку, на які знаходиться недобудова та право власності зареєстроване належним чином в реєстрі прав власності на нерухоме майно. Також потрібно перевірити документи, які надають право будувати: повідомлення, декларація про початок будівельних робіт, будівельний паспорт, проектна документація та ін.

Це зазначені лише основні документи, які потрібно перевіряти у продавця нерухомості. У кожному конкретному випадку своїх особливості.
Що стосується договору купівлі продажу, то в ньому обов'язково мають зазначатися предмет договору: умова про те, що продавець передає у власність покупця квартиру, а покупець передає у власність продавця грошові кошти; ціна квартир: краще зазначати всю суму оскільки, якщо договір буде визнаний недійсний, то покупцю квартири буде повернута та сума, яка зазначена в договорі.

Що стосується другого виду придбання нерухомості – купівлі на первинному ринку нерухомості (квартири), тобто купівлі нерухомості в новозбудованому будинку або інвестування в будівництво, то тут потрібно зазначити наступне:

Дуже важливим аспектом в такого роду придбанні нерухомості є схема за якою Ви цю нерухомість отримуєте. Якщо будинок вже збудований і отримано право власності, яке зареєстровано належним чином, то тут Ви найбільш захищені оскільки органи реєстраційної служби перевірили всі документи, які надавали право зводити будівництво, і в цьому випадку Ви просто купуєте право власності. Але головні документи все рівно потрібно перевірити.

Якщо ж будинок тільки починає будуватися або майже збудований, але наприклад на квартири ще не отримано право власності чи будинок не введений в експлуатацію, то в даному випадку потрібно більш відповідально ставитися до перевірки документів і перевірити наступне: документи, що визначають права на земельну ділянку та її забудову, цільове призначення земельної ділянки, а також відповідність цільового призначення розміру будинку (договори оренди зареєстровані належним чином, рішення місцевої рад про передачу земельної ділянки, містобудівні умови та обмеження, інформаційні довідки з реєстру прав власності); документи, що надають право будувати об'єкт будівництва (декларація про початок будівельних робіт, дозволи на виконання будівельних робіт та ін..), за наявності документи, що підтверджують законність зведеного будівництва (декларація, сертифікат про готовність документа до експлуатації). Дуже важливо перевіряти наявність цих документів на офіційних веб сайтах органів державної влади. Також потрібно перевірити установчі документи забудовника і його право відчужувати нерухомість, технічні умови на приєднання до інженерних комунікацій, проектну документацію на будівництво.

Це є головні документи, які Ви обов'язко маєте витребувати у забудовника, але в залежності від схеми участі Вас в будівництві потрібно перевіряти й інші документи.

Наступним важливим етапом придбання нерухомості є підписання відповідного договору, який передбачає перехід до Вас відразу чи після закінчення будівництва права власності на нерухомість (квартиру). Цей договір потрібно уважно проаналізувати та перевірити наявність наступних головних умов: предмет договору (передання Вам нерухомості, а забудовнику грошей); ціна нерухомості в гривні та банківський рахунок, на який вона сплачується; строки отримання нерухомості та внесення коштів; адреса нерухомості.