Переоформление квартиры по поддельным документам (пример из практики)

Вопрос нашего клиента о мошенническом переоформлении квартиры по поддельным документам.
Здравствуйте! У меня возникла такая проблема! Постараюсь изложить кратко по сути. После смерти моей тети, с которой я проживала вместе осталась однокомнатная квартира на Березняках.
Квартира на момент смерти была не приватизирована, тетя никогда не была замужем и не имела детей, и зарегистрирована в этой квартире была с 1968 года одна.
После ее смерти я обратилась в Днепровский суд г. Киева.

11 марта 2016 г. Решением суда было установлено факт совместного проживания меня с тетей; признано за мной право пользования этой квартирой; и обязали Коммунальное предприятие «Управляющая компания по обслуживанию жилого фонда Днепровского района г. Киева» заключить со мной договор жилого найма.
31 марта 2016 г я прописалась в квартире, заключила договор жилого найма и начала собирать документы для приватизации квартиры.
24 мая 2016 г. мне выдали свидетельство о приватизации квартиры, которое я вместе с необходимыми документами передала в ЦНАП Днепровского района для регистрации в Реестре недвижимости.
29 мая 2016 года мне позвонил неизвестный (уже известный) и сказал, что ему надо решить со мной вопрос по поводу этой квартиры, потому что у него есть доверенность от «хозяина» этой квартиры.
23 июня 2016 г. в регистрации квартиры государственным регистратором мне было отказано на основании того, что возникли разногласия в поданных мною документах и документах уже зарегистрированных в Реестре.
В Реестре недвижимости была информация, о том, что «владельцем» моей квартиры еще 29 апреля 2016 года стал по дубликату договора купли продажи и прописался через ЦНАП в моей квартире.
Я понимаю, что это одна из распространенных схем завладения чужой недвижимостью и имею дело с мошенниками. И обратилась в Полицию и было открыто уголовное дело.
Таким образом была продана моя квартира:
1) уроженец Закарпаття- человеком, который никакого отношения к ней не имел – никогда не был прописан в ней – мошенник.
2) Квартира находилась на момент продажи в коммунальной собственности.
3) В качестве документа, подтверждающего его право на квартиру, предъявленного нотариусу было Свидетельство о праве собственности на квартиру, выданного в 1996 году Харьковской администрацией (которая в 2002 году была ликвидирована);
4) Справка о прописанных зарегистрированных по моему адресу на момент продажи квартиры выдана ЖЭКом, который вообще не существует.
После необходимых запросов было выяснено, что Решения о приватизации квартиры на имя Харьковская администрация никогда не выдавала; кроме моей тети никто не был прописан в этой квартире, поэтому не мог участвовать в «приватизации» и справка из БТИ также подтвердила, что нет никакой информации по этой квартире, как приватизированной.
Все документы, которые были представлены нотариусу для оформления договора купли-продажи оказались ПОДДЕЛКОЙ.
На квартиру наложен арест.
На сегодняшний я ограничена в правах пользования своей недвижимостью, вынуждена платить квартплату за 2-х человек, не могу оформить договора в Киевводоканале и Киевэнерго на поставленные счетчики (потому что у меня нет регистрации квартиры в Реестре), боюсь проживать в своей квартире.
Скажите пожалуйста какой алгоритм действий Вы видите в этой ситуации?
В какие суды и с какими исками надо обращаться??? Как правильно должны быть сформулированы мои требования к суду, чтобы исправить эту ситуацию? На полицию надежды нет.
Я видела, что у Вашей юридической надежды фирмы есть положительные решения по похожим вопросам. Я ищу толкового юриста, который смог бы этим заняться и закончить это дело.
Спасибо!
ОТВЕТ:
Добрый день
Если документы подделаны, как вы говорите, тогда необходимо подавать в суд и признании договора куплю-продажи и свидетельства о собственности недействительным и назначать экспертизу подписей, а также расписать ситуацию. Также все, что вы расписали - это надо отразить в иске и истребовать документы или направить запросы, что б получить официальные ответы.
Потом, когда выиграете это дело - подадите на выписку этого человека, т к он утратил право собственности на квартиру.
Кроме этого, рекомендуем обратиться в Минюст и пробовать отменить регистрацию, в связи с нарушениями - это займет до 45 дней.

Позовна заява про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним

До Дніпровського районного суду м. Києва
Позивач: _
Мешкає: _
номер засобів зв'язку:
Відповідач: _
02152 м. Київ, _
номер засобів зв'язку: невідомий
Відповідач: _
57048 _.
номер засобів зв'язку: невідомий
Відповідач: Дніпровська районна в місті Києві районна адміністрація
Номер засобів зв'язку: (044) 559-10-73
Відповідач: державний нотаріус П'ятнадцятої київської державної нотаріальної контори
Номер засобів зв'язку: 515-50-23
Третя особа: Головне Управління юстиції в місті Києві
Номер засобів зв'язку: 270-58-40
Ціна позову: позов немайнового характеру.

Позовна заява

Про визнання договору недійсним

В провадженні Дніпровського районного суду м. Києва знаходиться справа за позовом до , державного нотаріуса П'ятнадцятої київської державної нотаріальної контори , третя особа Головне управління юстиції в місті Києві про визнання договору недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію.
При поданні позову я вказувала на те, що не маю повної інформації відносно договору, укладання якого порушило мої права, а тому, якщо в процесі підготовки справи до розгляду будуть отримані документи, зокрема і оспорюваний договір та документи, які стали підставою для його укладання, то я внесу зміни до предмета позову та суб'єктного складу сторін. Таке право позивача передбачене ст. 31 ЦПК України.
У зв'язку зі зміною предмета позову викладаю позовну заяву у новій редакції.
Вважаю, що договором купівлі-продажу квартири в місті Києві порушено мої права та фактично позбавлено мене права власності на житло, яке я набула в процесі приватизації державного житлового фонду 24 травня 2016 року. Цей договір, як і свідоцтво про право власності на житло, яке було надане як підтвердження права власності продавця за договором, повинні бути визнані недійсними, а рішення про державну реєстрацію прав власності відповідачів , які були прийняті на підставі оспорюваних договору та свідоцтва, повинні бути скасовані.
Я, , з 2011 року постійно проживала однією сім'єю з моєю рідною тіткою у квартирі за адресою м. Київ, бульвару . Дана обставина встановлена рішенням Дніпровського районного суду м. Києва по справі № .
Наймачем вказаної квартири на підставі рішення виконавчого комітету Дарницької районної ради депутатів трудящих від 10 травня 1977 року була , що підтверджується копією вищевказаного рішення (а.с. 6-7). Вона вселилася до спірної квартири на підставі ордеру № _ від 21 серпня 1968 року, зареєстрована в ній 8 квітня 1969 року.
Зазначена квартира розташована на 3 поверсі 9-ти поверхового будинку і складається з 1 житлової кімнати жилою площею 15,00 кв.м, загальною площею 31,40 кв.м, що підтверджується копією технічного паспорта (а.с. 8-9).
За життя тітка не подавала документів на приватизацію своєї квартири, тому на день її смерті (4 грудня 2014 року) квартира належала до комунальної власності територіальної громади м. Києва, що підтверджується судовим рішенням (а.с. 6-7).
У зв'язку з цим та тим, що не зареєструвала мене за місцем проживання у спірній квартирі, після смерті тітки у мене виникли проблеми у користуванні квартирою. Я була вимушена звертатися до Дніпровського районного суду м. Києва з проханням визнати за мною право користування спірною квартирою. Рішенням Дніпровського районного суду м. Києва по справі № було встановлено факт спільного проживання однією сім'єю у квартирі у м. Києві, визнано за мною, , право користування квартирою у м. Києві, зобов'язано комунальне підприємство «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва» укласти договір найму з .
Після набрання вказаним рішенням суду законної сили я зареєструвалася за місцем проживання у спірній квартирі (а.с. 10), уклала договір найму та здійснила її приватизацію, отримавши свідоцтво про право власності від 24 травня.2016 року, видане Дніпровською районною у місті Києві державною адміністрацією (а.с. 11).
17 червня 2016 року я подала вказане свідоцтво на державну реєстрацію права власності у встановленому порядку.
26 червня 2016 року я отримала рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно про відмову у державній реєстрації прав та їх обтяжень (а.с. 12). Підставою для відмови стало те, що право власності на вказану квартиру вже зареєстроване.
5 липня 2016 року я отримала інформаційну довідку про зареєстровані права на спірну квартиру (а.с. 13). У відповідності до неї право власності на квартиру м. Києві зареєстровано 29 квітня 2016 року на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер від 10 травня 2016 року , державним нотаріусом П'ятнадцятої київської державної нотаріальної контори Київського міського нотаріального округу. Як підстава виникнення права власності вказано дублікат договору купівлі-продажу квартири серія та номер , виданий 9 червня 2016 року державним нотаріусом П'ятнадцятої київської державної нотаріальної контори Київського міського нотаріального округу Мазур Оленою Юріївною. У відповідності до довідки Ф 3 відповідач, зареєстрований за місцем проживання у спірній квартирі з 28 травня 2016 року (а.с. 15).
У відповідності до п. 1 вказаного договору, копія якого міститься в матеріалах справи, Продавець () продав, а Покупець () купив належну продавцю на праві власності квартиру , що знаходиться за адресою місто Київ, бульвар _
У відповідності до п. 2 оспорюваного договору квартира належить продавцю на підставі Свідоцтва про право власності на житло, посвідчене Відділом приватизації Державної районної Харківської держадміністрації 19 вересня 1996 року згідно з розпорядженням (наказом) від 02 серпня 1996 року № та зареєстрованого в Київському міському бюро технічної інвентаризації 19 вересня 1996 року і записано у реєстрову книгу за № . Реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно проведено П'ятнадцятою київською державною нотаріальною конторою 29 квітня 2016 року.
Вважаю, що вищевказаний договір був укладений з порушенням вимог ст. 203 ЦК України, зокрема відповідач здійснив продаж комунального майна, права на продаж якого не мав, оскільки свідоцтво про право власності на житло отримано з порушенням встановленого порядку.
Так, у відповідності до інформації Дарницької районної в місті Києві державної адміністрації від 29 серпня 2016 року, наданої на адвокатський запит (міститься в матеріалах справи) розпорядження органу приватизації житлового фонду Харківської районної державної адміністрації м. Києва, приватизаційні справи, свідоцтва про право власності на житло знаходяться на зберіганні в Управлінні житлово-комунального господарства Дарницької РДА. Окремо вказана Адміністрація у відповіді на адвокатський запит, копія якого міститься в матеріалах справи, повідомила про те, що органом приватизації державного житлового фонду Харківської районної державної адміністрації м. Києва за період з 1993 по 2001 рік приватизація квартири .
Відповідно до інформації Київського міського бюро технічної інвентаризації та реєстрації прав власності на об'єкти нерухомого майна від 26 серпня 2016 року, що міститься в матеріалах справи, згідно реєстрових книг Бюро станом на 31 грудня 2012 реєстрація права власності на квартиру Бучми у м. Києві не проводилася.
Зазначені відомості щодо приватизації спірної квартири та реєстрації права власності на неї будуть підтверджені інформаціями, що будуть надані відповідними органами на запит суду.
Таким чином, свідоцтво про право власності на житло, вказане як підстава виникнення права власності відповідача є недійсним.
У відповідності до ч. 2 ст. 8 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» (в редакції яка діяла станом на 2 серпня – 19 вересня 1996 року) «Передача займаних квартир (будинків) здійснюється в спільну сумісну або часткову власність за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім'ї, які постійно мешкають в даній квартирі (будинку), в тому числі тимчасово відсутніх, за якими зберігається право на житло, з обов'язковим визначенням уповноваженого власника квартири (будинку)».
Таким чином, для того, щоб взяти участь у приватизації спірної квартири відповідач, Павліш М.А., повинен був бути зареєстрований (прописаний) у спірній квартирі.
У відповідності до інформації Дніпровського районного сервісного центру по роботі зі споживачами Комунального концерну «Центр комунального сервісу» від 22 серпня 2016 року за № (Додаток 1) у квартирі Бучми ніколи зареєстрований не був. Відповідно він не міг брати участі у приватизації. Як зазначалося вище, органом приватизації державного житлового фонду Харківської районної державної адміністрації м. Києва за період з 1993 по 2001 рік приватизація квартири Бучми не здійснювалася. Відповідно відсутнє розпорядження про приватизацію, посилання на яке містить оспорюване свідоцтво про право власності на житло.
У відповідності до п. 3 ст. 8 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» (в редакції яка діяла станом на 2 серпня – 19 вересня 1996 року) «передача квартир (будинків) у власність громадян здійснюється на підставі рішень відповідних органів приватизації, що приймаються не пізніше місяця з дня одержання заяви громадянина».
Таким чином, приватизація об'єктів державного житлового фонду повинна здійснюватися на підставі рішень органів приватизації, а як свідчить інформація, що міститься в матеріалах справи, рішення про приватизацію квартири Бучми органом приватизації не приймалося. Це також підтверджується і тим, що я, звернувшись до органу приватизації, здійснила приватизацію спірної квартири, оскільки приватизація одного об'єкта не може здійснюватися двічі за умови дійсності попереднього рішення про приватизацію.
У відповідності до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5, 6 ст. 203 ЦК України. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Відповідно до ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.
Оскільки реєстрація права власності відповідачів, , була проведена на підставі недійсних документів, то вважаю, що одночасно з вирішенням питання про недійсність договору купівлі-продажу від 29 квітня 2016 року та свідоцтва про право власності на житло від 19 вересня 1996 року, повинно бути вирішено питання про скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 29 квітня 2016 року та 10 травня 2016 року, прийняті державним реєстратором , державним нотаріусом П'ятнадцятої київської державної нотаріальної контори Київського міського нотаріального округу.
У відповідності до Розпорядження Київської міської державної адміністрації № 1625 від 01 серпня 2001 року «Про утворення районних у місті Києві державних адміністрацій» Харківську районну у місті Києві державну адміністрацію було ліквідовано. Як роз'яснено Пленумом Вищого адміністративного суду України у Постанові від 6 березня 2008 року N 2 «Про практику застосування адміністративними судами окремих положень Кодексу адміністративного судочинства України під час розгляду адміністративних справ» при визначенні процесуального правонаступництва судам слід виходити з того, хто є правонаступником у спірних правовідносинах, та враховувати, що якщо під час розгляду адміністративної справи буде встановлено, що орган державної влади, орган місцевого самоврядування, рішення, дії чи бездіяльність яких оскаржуються, припинили свою діяльність, то в такому випадку суду необхідно залучити до участі у справі їх правонаступників. У випадку ж відсутності правонаступників суду необхідно залучити до участі у справі орган, до компетенції якого належить вирішення питання про усунення порушень прав, свобод чи інтересів позивача».
Враховуючи дані положення та ту обставину, що питання приватизації житлового фонду, який знаходиться в межах Дніпровського району м. Києва, належать до компетенції органу приватизації, створеному Дніпровською районною в місті Києві державною адміністрацією, який здійснив приватизацію спірної квартири на мою користь та 24 травня 2016 року видав свідоцтво про право власності вважаю, що до участі в справі повинна бути залучена в якості відповідача Дніпровська районна в місті Києві державна адміністрація.
У відповідності до ст. 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому ЦПК України, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Оскільки мною заявлено спір щодо об'єкта нерухомого майна, то відповідно до правила виключної підсудності, позов подається за місцезнаходженням спірної квартири.
Враховуючи викладене та на підставі ст. 16, 203, 215, 216 ЦК України, ст. 8 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», ст. 3, 15, 31, 114, 118, 119, 120 ЦПК України,-
ПРОШУ:

1. Визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири А. Бучми у м. Києві, укладений між 29 квітня 2016 року та посвідчений _____, Державним нотаріусом П'ятнадцятої Київської державної нотаріальної контори, зареєстрований у реєстрі за номером .
2. Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень про реєстрацію права власності на квартиру у м. Києві за індексний номер від 10 травня 2016 року, прийняте державним реєстратором , державним нотаріусом П'ятнадцятої київської державної нотаріальної контори Київського міського нотаріального округу.
3. Визнати недійсним свідоцтво про право власності на житло, посвідчене відділом приватизації житла державної районної Харківської державної адміністрації 19 вересня 1996 року згідно розпорядженням від 02 серпня 1996 року № на ім'я на квартиру _ А. Бучми у м. Києві.

Додаток:

1. Копія відповіді на адвокатський запит.
2. Документ про сплату судового збору.
3. 5 копій позовної заяви у новій редакції з додатком.