Котеджі під Києвом, як купити і які є ризики (адвокат з нерухомості)

У Києві та Київській області в 2021 році забудовники активно рекламують котеджі. Як правило, земля оформлена на фізичну особу, а сам котедж не побудований або в процесі будівництва. На відміну від покупки квартир в будинку, який будується, де інвестор може купити майнові права, при купівлі котеджу, купити майнові права не представляється можливим. Це пов'язано з тим, що забудовники мінімізують витрати та податки, іншими словами, ухиляються від сплати податків за рахунок і всупереч інтересам інвестора.

Як правило, забудовники котеджних містечок пропонують наступну схему покупки котеджу в Київській області, яка складається з таких етапів:

  1. 1. Підписується попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки, де ставиться мінімальна сума оплати за землю. Наприклад, земля коштує 50 000 дол. США, а в договорі - ціна 5000 дол. США.
  2. 2. Якщо інвестор наполягає, підписується договір підряду на будівництва котеджу, і коли котедж буде побудований, інвестор оформляє право власності на себе.

Таким чином, забудовник в договорах ставить занижену ціну, що створює ризики для інвестора в частині повернення грошових коштів, які офіційно були оплачені. Наша компанія навіть консультувала деяких забудовником і пояснювали їм, що якщо вони ставлять занижені суми, то ризикують потрапити під ст. 212 ККУ (ухилення від сплати податків).

Для інвестора, вкрай важливо підписати попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки та договір підряду на будівництво з реальною ціною. Слід звернути увагу на те, що б земельній ділянка була у власності у забудовника та не був в іпотеці, або в арешті.

Наприклад, в нашій практиці був випадок, коли забудовник підписував попередній договір купівлі-продажу землі, навіть не маючи її у власності. Другий випадок, стосувався ситуації, коли котедж продавався за 150 000 дол. США, а в договорі фігурувала сума 4000 дол. США. Про договір підряду, забудовник взагалі вирішив промовчати. Третій випадок, забудовник хотів підписати попередній договір купівлі-продажу землі, яка перебувала в іпотеці у іншої особи. Четвертий випадок, коли забудовник намагався передати побудований будинок, який не відповідав умовам договору підряду на будівництво.

Якщо ви купуєте будинок на вторинному ринку, вам необхідно взяти розширену інформацію з державного реєстру майнових прав, де ви побачите всю історію угод з нерухомістю з 2013 року.

Адвокат з нерухомості, Василь Майоров
063-595-87-10 - для запису на консультацію

Якщо ви хочете купити квартиру в новобудові, це відео буде корисним для вас

Зразок договору підряду

ДОГОВІР ПІДРЯДУ №_

  1. Місце укладення село Рожни Броварського району Київської області
  2. Дата укладення ..2021 року
  3. Замовник _ (далі – замовник), з однієї сторони, та
  4. Підрядник Фізична особа-підприємець (далі – підрядник), з іншої сторони (разом по тексту – сторони)


керуючись положеннями українського законодавства, зокрема статтями 837-864 ЦК України, уклали цей договір підряду (далі – договір), погодивши наступні істотні умови:

  1. Предмет договору У порядку та на умовах, визначених цим договором, підрядник зобов’язаний виконати роботи по будівництву індивідуального житлового будинку (далі – роботи, будинок) відповідно до погодженого замовником ескізного проекту, специфікації, в межах ціни та у визначений договором строк, а замовник зобов’язаний прийняти роботи і оплатити їх вартість підряднику.
  2. Характеристика будинку Детальна характеристика будинку визначається сторонами в ескізному проекті та специфікації, які є невід’ємною частиною цього договору.
  3. Ціна робіт Ціна робіт визначається сторонами в специфікації. Ціна робіт є незмінною протягом всього строку дії договору за винятком випадків, визначених цим договором. Ціна робіт включає в себе вартість матеріалів та всіх інших витрат підрядника на виконання робіт. Порядок розрахунків за договором визначений у додатках до цього договору.
  4. Строк виконання робіт Підрядник розпочинає виконання робіт після здійснення замовником першого платежу згідно графіку платежів та завершує виконання робіт протягом одного календарного року. У випадку несвоєчасного виконання замовником окремих обов’язків по цьому договору, що прямо чи опосередковано впливає на строк виконання робіт підрядником, строк виконання робіт збільшується пропорційно часу, протягом якого діють вищезазначені обставини. Графік виконання робіт визначений Сторонами в Додатку №3 до цього договору.
  5. Особливості виконання робіт Підрядник виконує роботи з власних матеріалів та власними засобами.
  6. Гарантія якості робіт Гарантійний строк якості робіт становить 1 (один) календарний рік з моменту прийняття робіт замовником. Умови гарантії на матеріали для виконання робіт визначається згідно паспорту виробника.
  7. Інші умови договору Всі інші істотні умови договору визначені сторонами у додатках до цього договору, які є його невід’ємною частиною.
  8. Реквізити та підпис замовника , реєстраційний номер облікової картки платника податків: , зареєстроване місце проживання: , паспорт серії , виданий року, тел.: , e-mail: .
  1. Реквізити та підпис підрядника

_

Додаток №1 до Договору
підряду № від ..2021 року

СПЕЦИФІКАЦІЯ

  1. Сторони погодили наступні характеристики будинку:_
  2. Ціна робіт за договором становить () гривень копійок.
  3. Сторони домовилися, що ціна робіт, вказана у п. 2 цього Додатку №1, буде сплачена замовником до _ року включно. Замовник самостійно за власні кошти оплачує комісію банку чи іншої фінансової установи, що виникає у зв’язку з переказом коштів на рахунок підрядника за цим договором. Обов’язок по оплаті ціни робіт за цим договором вважається виконаним з моменту зарахування в повному обсязі грошових коштів в розмірі, що визначений в п. 2 цього Додатку №1, на поточний рахунок підрядника.
  4. У випадку, якщо за результатами обмірів БТІ фактична загальна фактична площа будинку виявиться більшою від проектної площі, що визначена у Додатку №1 до даного договору, замовник зобов’язується здійснити доплату підряднику у розмірі визначеному за формулою:


Х = Y × (A - S), де
Y – вартість робіт з розрахунку на один квадратний метр будинку, яка для цілей цього пункту за домовленістю сторін становить () гривень копійок, що еквівалентно ( тисяч _) доларів США центів за офіційним курсом Національного банку України на день підписання цього договору;
S – загальна проектна площа будинку згідно Додатку № 1 до договору;
А – загальна фактична площа будинку згідно даних технічного паспорту;
Х – сума коштів, яка підлягає доплаті замовником підряднику.

  1. Замовник зобов’язується сплатити підряднику кошти у розмірі, що буде визначений згідно п. 4 цього додатку, протягом десяти календарних днів з моменту визначення БТІ загальної фактичної площі будинку на підставі технічного паспорту.
  2. У випадку, коли за результатами обмірів БТІ, фактична загальна площа будинку виявиться меншою за проектну, підрядник зобов’язується повернути замовникові надлишок отриманих коштів, розмір яких визначається сторонами за формулою:


Х = Y × (S - A), де
Y – вартість робіт з розрахунку на один квадратний метр будинку, яка для цілей цього пункту за домовленістю сторін становить () гривень копійок;
S – загальна проектна площа будинку, згідно Додатку № 1 до Договору;
А – загальна фактична площа будинку згідно даних технічного паспорту на будинок;
Х - сума коштів, яка підлягає поверненню підрядником замовнику.

  1. Підрядник зобов’язується повернути кошти, визначені у п. 6 цього додатку, протягом одного календарного місяця з моменту підписання між сторонами акту приймання-передачі робіт.
  2. План-схема розміщення будинку на Генеральному плані котеджного містечка “_”:

Додаток №2 до Договору
підряду № від ..2021 року

ПРАВИЛА ТА УМОВИ ВИКОНАННЯ РОБІТ (ДАЛІ – ПРАВИЛА)

  1. У випадку невиконання замовником обов’язку по оплаті ціни робіт згідно пункту 2 та 3 Додатку №1 до договору підрядник має право письмово відмовитись від договору, в результаті чого договір розривається в день надіслання підрядником замовнику відповідного повідомлення.
  2. Підрядник розпочинає виконання робіт після здійснення замовником повної оплати ціни робіт.
  3. Підрядник має право для виконання робіт залучити субпідрядників, залишаючись відповідальним перед замовником за результати їхньої роботи. Підрядник відповідає за дотримання правил техніки безпеки, протипожежної безпеки, правил дотримання тиші, порядку. Співробітникам підрядника та субпідрядників категорично забороняється під час виконання робіт в будинку палити, вживати алкогольні та психотропні речовини, лаятися.
  4. Підрядник виконує роботи у суворій відповідності до ескізного проекту та специфікації. Відступ від ескізного проекту при виконанні робіт допускається виключно за письмовою згодою замовника. Виконання додаткових робіт, не передбачених ескізним проектом та цим договором здійснюється підрядником виключно за додаткову плату на підставі додаткових договорів до договору.
  5. Замовник має право у будь-який час перевірити хід і якість роботи, при цьому не втручаючись у діяльність підрядника.
  6. Замовник має право до закінчення робіт відмовитися від договору підряду письмово повідомивши про це підрядника за тридцять календарних днів. В такому випадку:
  7. 1. Підрядник зупиняє роботи.
  8. 2. Замовник зобов’язаний сплатити підряднику штраф у розмірі 10% (десять відсотків) від ціни робіт, визначеної в п. 2 Додатку №1 до договору.
  9. 3. Замовник зобов’язаний сплатити підрядникові плату за виконану частину роботи та відшкодувавши йому збитки, завдані розірванням договору. Належним підтвердженням вартості виконаної частини робіт та збитків є письмовий розрахунок підрядника.
  10. 4. Після належного виконання замовником обов’язку, визначеного в п. 6.2. правил, підрядник повертає замовнику раніше фактично оплачені замовником грошові кошти лише після продажу об’єкту незавершеного будівництва, що утворився в результаті виконання робіт за цим договором, третій особі, але не пізніше шести календарних місяців з моменту розірвання (припинення) договору.
  11. 5. Підрядник має право утримати з суми коштів, що повертається замовнику згідно п. 6.4. правил, кошти, які замовник зобов’язаний сплатити підряднику у відповідності до п. 6.2. та 6.3. цих правил.
  12. У випадку припинення (розірвання) договору на підставах, визначених пунктом 6 правил або з інших підстав по ініціативі замовника:
  13. 1. Підрядник залишається єдиним власником об’єкту незавершеного будівництва, що утворився в результаті виконання робіт за цим договором, та має право вільно розпоряджатися ним на власний розсуд.
  14. 2. У випадку, якщо об’єкт незавершеного будівництва, не буде проданий підрядником протягом шести місяців з моменту розірвання (припинення) договору, сторони можуть додатково погодити відступлення прав і обов’язків замовника за цим договором третій особі. В такому випадку, третя особа, що викупить у замовника всі права за цим договором та переведе на себе всі зобов’язання замовника за цим договором стає стороною цього договору, а підрядник звільняється від обов’язку повертати грошові кошти замовнику, що були оплачені ним за цим договором. Договір про відступлення прав та переведення обов’язків замовника за цим договором має бути укладений за письмовою згодою підрядника та за участю підрядника у такому договорі як сторони договору. З моменту укладення такого договору всі права та обов’язки замовника за цим договором переходять до третьої особи, як до правонаступника замовника.
  15. Після завершення робіт, підрядник повідомляє про це замовника. Замовника або уповноважена особа замовника зобов’язані протягом двох календарних днів з моменту повідомлення з’явитися в будинку для прийняття робіт.
  16. 1. У випадку нез’явлення замовника чи його уповноваженого представника для прийняття робіт у строк, визначений пунктом 8 правил, роботи вважають прийнятими замовником без зауважень. В такому випадку, замовник позбавляється права посилатися на недоліки роботи, які могли бути встановлені при звичайному способі її прийняття. Належним підтвердженням факту нез’явлення замовника чи його уповноваженого представника для прийняття робіт є акт, складений підрядником в присутності двох свідків.
  17. 2. Замовник зобов'язаний прийняти роботу, виконану підрядником відповідно до договору підряду за актом приймання-передачі виконаних робіт, оглянути її і у випадку виявлення допущених у роботі відступів від умов договору або інших недоліків негайно заявити про них підрядникові письмово. Якщо замовник не зробить такої заяви, він втрачає право у подальшому посилатися на ці відступи від умов договору або недоліки у виконаній роботі. На підставі заяви замовника сторони спільно визначають строки та спосіб усунення недоліків. У випадку недосягнення згоди сторонами, призначається експертиза у спосіб, визначений пунктом 8.5. правил.
  18. 3. Замовник, який прийняв роботу без перевірки, позбавляється права посилатися на недоліки роботи, які могли бути встановлені при звичайному способі її прийняття (явні недоліки).
  19. 4. Якщо після прийняття роботи замовник виявив відступи від умов договору підряду або інші недоліки, які не могли бути встановлені при звичайному способі її прийняття (приховані недоліки), у тому числі такі, що були умисно приховані підрядником, він зобов'язаний негайно повідомити про це підрядника письмово протягом місяця з моменту прийняття робіт. Після спливу місячного терміну замовник позбавляється права посилатися на недоліки роботи.
  20. 5. У разі виникнення між замовником і підрядником спору з приводу недоліків виконаної роботи або їх причин на вимогу будь-кого з них має бути призначена експертиза. Витрати на проведення експертизи несе замовник, а якщо експертизу призначено за погодженням сторін, - обидві сторони порівну.
  21. 6. Якщо робота виконана підрядником з відступами від умов договору підряду, які погіршили роботу, або з іншими недоліками, які роблять її непридатною для використання відповідно до договору, замовник має право за своїм вибором вимагати від підрядника: безоплатного усунення недоліків у роботі в розумний строк або пропорційного зменшення ціни роботи.
  22. Замовник набуває право власності на будинок виключно після:
  23. 1. Прийняття робіт за договором за актом приймання-передачі.
  24. 2. Оплати повної ціни робіт.
  25. 3. Виконання обов’язку, визначеного в п. 5 Додатку №1 до договору (за умови виникнення такого обов’язку).
  26. 4. Виконання всіх фінансових зобов’язань замовником перед підрядником за цим договором.
  27. До моменту виникнення у замовника права власності на будинок згідно п. 9 правил, підрядник є власником об’єкта незавершеного будівництва, всіх матеріалів та обладнання, що було придбано для виконання робіт.
  28. Договір набуває чинності з дня його підписання і діє до моменту належного і повного виконання сторонами своїх зобов'язань за договором.
  29. Дострокове розірвання цього договору можливе у випадках передбачених його умовами.
  30. Одностороннє розірвання договору забороняється, окрім випадків, визначених договором.
  31. Будь-які повідомлення, які повинні направлятися сторонами відповідно до умов цього договору, повинні бути здійснені ними у письмовій формі шляхом направлення цінним рекомендованим листом з описом вкладення та повідомленням про вручення за адресами, вказаними в договорі або на електронну адресу засобами електронного обміну інформацією.
  32. Датою відправлення будь-якого письмового повідомлення, передбаченого цим договором, є дата відправлення відповідного повідомлення з описом вкладення та наявності на ньому поштового штемпеля або дата доставки електронного повідомлення адресату поштовим сервером.
  33. Сторони висловили намір у випадку виникнення спірних чи конфліктних ситуацій докласти максимальних зусиль до врегулювання їх шляхом переговорів. У випадку недосягнення згоди між сторонами шляхом переговорів спір передається на розгляд відповідного суду згідно з чинним законодавством України. У випадку, якщо замовник є іноземним елементом у визначенні ст. 1 Закону України «Про міжнародне приватне право», сторони погодились, що будь-який спір щодо виконання умов договору, підлягає розгляду та вирішенню згідно чинного законодавства України судовим органом України. Судочинство в такому випадку здійснюється відповідно до чинного законодавства України. Мова судочинства – українська.
  34. Сторони звільняються від відповідальності за повне або часткове невиконання своїх зобов'язань за цим договором, якщо таке невиконання є наслідком обставин непереборної сили, які виникли після укладення цього договору і які сторони не могли ні передбачити, ні попередити розумними заходами. Такі надзвичайні обставини включають: повінь, пожежу, землетрус і інші стихійні лиха, а також війну, військові дії, акти і дії органів влади, карантин, а також будь-які інші обставини поза контролем сторін. У разі виникнення обставин, зазначених в пункті 17 правил, сторона, що потерпіла, повинна негайно повідомити іншу сторону. Повідомлення повинне містити інформацію про природу обставин і оцінку їх впливу на можливість сторони виконувати свої обов'язки за цим договором і на терміни виконання зобов'язань, якщо це можливо. Якщо дія обставин, зазначених в пункті 17 цих правил, припиняється, сторона повинна негайно повідомити про це іншу сторону у письмовій формі. Повідомлення повинне вказувати термін, впродовж якого передбачається виконання зобов'язань за цим договором. У випадку, якщо Сторона не направить або несвоєчасно направить повідомлення, передбачене в цьому пункті, вона зобов'язана відшкодувати іншій стороні збитки, викликані таким неповідомленням або невчасним повідомленням. У випадках, передбачених в пункті 17 правил, термін виконання сторонами своїх зобов'язань за цим договором продовжується пропорційно часу, впродовж якого діють такі обставини і їх наслідки. Підтвердженням існування обставин непереборної сили є сертифікат, виданий Торгово-промисловою палатою України або її територіальним підрозділом.
  35. Будь-які зміни або доповнення до цього договору повинні бути викладені у письмовій формі і належним чином підписані сторонами.
  36. Будь-які зміни, доповнення та додатки до цього договору складають невід'ємну частину цього договору.
  37. Відступлення прав і обов'язків за цим договором третій особі забороняється, крім випадків, визначених цим договором. Відступлення прав і обов'язків за цим договором третій особі може бути здійснено замовником виключно за попередньою письмовою згодою підрядника та за умови сплати замовником підряднику вартості інформаційно-консультативних послуг з оформлення документів для укладення договору відступлення прав і обов’язків за цим договором третій особі. Вартість послуг підрядника, визначених в пункті 20 договору, становить ( тисяч) гривень _ копійок, які мають бути сплачені замовником підряднику до моменту відступлення прав і обов'язків за цим договором.
  38. Права і обов'язки сторін за цим договором є обов'язковими для правонаступників сторін.
  39. Цей договір складений у двох оригінальних примірниках українською мовою, які мають однакову юридичну силу.
  40. Сторони домовилися, що умови цього договору є конфіденційними і не підлягають розголошенню третім особам. Сторони також домовилися, що специфікація та ескізний проект є комерційною таємницею підрядника, тому замовник бере на себе зобов’язання не розголошувати цю комерційну таємницю будь-яким третім особам без письмової згоди підрядника протягом строку дії цього договору а також протягом року з моменту прийняття робіт за цим договором. Замовник повідомлений про кримінальну та адміністративну відповідальність за розголошення комерційної таємниці.
  41. Замовник, підписуючи цей договір, надає підряднику згоду на:
  • фотографування результатів робіт, будинку, замовника та членів його родини в будинку в момент передачі результатів робіт;
  • публічний показ, використання в його комерційних або рекламних цілях фотографій результатів робіт, будинку, замовника та членів його родини в будинку в момент передачі результатів робіт.
  1. Строк виконання робіт, визначений в п. 8 договору, може бути перенесений підрядником на строк, що не перевищує трьох календарних місяців за умови обов’язкового повідомлення про це замовника. Таке перенесення не є порушенням підрядником умов цього договору.
  2. У випадку порушення підрядником Графіку виконання робіт на строк більше трьох календарних місяців, замовник має право відмовитись від договору, внаслідок чого договір припиняється (розривається) в день направлення замовником підряднику відповідного письмового повідомлення без необхідності підписання будь-яких додаткових угод до договору.
  3. У випадку припинення (розірвання) договору з підстав, визначених в п. 26 договору, підрядник повертає замовнику всі оплачені ним за цим договором грошові кошти протягом шести календарних місяців з моменту припинення (розірвання) договору.
  4. Підрядник сприяє замовнику в оформлені права власності на будинок.
  5. У випадку зміни реквізитів, сторона зобов’язана повідомляти іншу сторону.