Коттеджи под Киевом, как купить и какие есть риски (адвокат по недвижимости)

В Киеве и Киевской области в 2021 году застройщики активно рекламируют коттеджи. Как правило, земля оформлена на физическое лицо, а сам коттедж не построен или в процессе строительства. В отличии от покупки квартир в доме, который строится, где инвестор может купить имущественный права, при покупки коттеджа, купить имущественные права не представляется возможным. Это связано с тем, что застройщики минимизируют расходы и налоги, другими словами уходят от налогов за счет и вопреки интересам инвестора.

Как правило, застройщики коттеджных городков предлагают следующую схему покупки коттеджа в Киевской области, которая состоит из таких этапов:

  1. 1. Подписывается предварительный договор купли-продажи земельного участка, где ставится минимальная сумма оплаты за землю. Например, земля стоит 50 000 дол. США, а в договоре стоит цена 5000 дол. США.
  2. 2. Если инвестор настаивает, подписывается договор подряда на строительства коттеджа, и когда коттедж будет построен, инвестор оформляет право собственности на себя.

Таким образом, застройщик в документах ставит заниженную цену, что создает риски для инвестора в части возврата денежных средств, которые официально были оплаченные. Наша компания даже консультировала некоторых застройщиком и объясняли им, что если они ставят заниженные суммы, то рискуют попасть под ст. 212 ККУ (уклонение от уплаты налогов), учитываю, что излюбленной тактикой полиции – это открыть уголовное дело и потом за определенное вознаграждение закрыть его.

Для инвестора, крайне важно подписать предварительній договор купли-продажи земельного участка и договор подряда на строительсво дома с реальной ценой. Следует обратить внимание на то, что б земельній участок был в собственности у застройщика и не был в ипотеке, или в аресте.

Например, в нашей практике был случай, когда застройщик подписывал предварительный договор купли-продажи земли, даже не имея ее в собственности. Второй случай, касался ситуации, когда коттедж продавался за 150 000 дол. США, а в договоре фигурировала сумма 4000 дол. США. Про договор подряда, застройщик вообще решил умолчать. Третий случай, застройщик хотел подписать предварительный договор купли-продажи земли, которая находилась в ипотеке у другого лица. Четвертый случай, когда застройщик пытался передать построенный дом, который не соответствовал условиям договора подряда на строительство.

Если вы покупаете дом на вторичном рынке, вам необходимо взять расширенную информацию с государственного реестра имущественных прав, где вы увидите всю историю сделок с недвижимостью с 2013 года.

Также обратите внимание на переход права собственности и передачи денежных средства – это должно быть указано в договоре купли-продажи, где необходимо прописать, что передача денежных средств оформляется отдельным заявлением.

Адвокат по недвижимости, Василий Майоров (покупка дома – консультация юриста)
Если нужна помощь адвоката по недвижимости - обращайтесь!
Адвокат Василий Майоров
Закажите проверку недвижимости, анализ вашего дела или консультацию по телефону:
063-696-87-10 (Viber)

Если покупаете квартиру, это видео будет вам полезным

 

 

Пример договора бронирования коттеджа


ДОГОВІР БРОНЮВАННЯ

Фізична особа - громадянин (-ка) України (надалі
іменується – «Замовник»), з однієї сторони, та
Фізична особа-підприємець _-, з другої сторони (разом надалі іменуються "Сторони", а кожна окремо – "Сторона"), уклали цей договір бронювання (надалі "Договір") про наступне:

  1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ
  2. 1. Відповідно до умов Договору Виконавець зобов’язується забронювати, тобто здійснити резервування за Замовником майбутнього індивідуального житлового будинку, що вказаний в п. 1.2. Договору, на строк до ..2021 року включно.
  3. 2. За цим Договором за Замовником бронюється майбутній індивідуальний житловий будинок, розташований за будівельною адресою: Київська область, Броварський район, село Рожни, вулиця , котеджне містечко “_” (далі — будинок) на земельній ділянці кадастровий номер: -, з наступними характеристиками:

Номер будинку (проектний) Кількість кімнат, шт. Кількість поверхів, шт. Загальна проектна площа, м2 Площа земельної ділянки під будинком, м2 Загальна вартість робіт з будівництва будинку з урахуванням вартості земельної ділянки, грн.

  1. 3. План-схема розміщення будинку на Генеральному плані котеджного містечка “-”:
  2. ЗАМОВНИК ЗОБОВ'ЯЗУЄТЬСЯ:
  3. 1. Передати Виконавцю всі необхідні дані та документи, що ідентифікують особу та необхідні для бронювання майбутнього індивідуального житлового будинку та укладення договорів, що визначені в пунктах 2.2. та 2.3. цього Договору.
  4. 2. В узгоджений Сторонами час та дату прибути до приватного нотаріуса для підписання з власником земельної ділянки попереднього договору купівлі-продажу земельної ділянки або договору купівлі-продажу земельної ділянки та його нотаріального посвідчення.
  5. 3. В узгоджений Сторонами час та дату прибути у визначене Виконавцем місце для підписання договору підряду з підрядником, що здійснюватиме виконання робіт з будівництва будинку.
  6. 4. Сторони домовилися, що прикладуть максимум зусиль, аби договори, що визначені в пунктах 2.2. та 2.3. цього Договору, були укладені не пізніше терміну, визначеного в п. 1.1. Договору.
  7. 5. Здійснити оплату послуг Виконавця відповідно до умов п. 4.1. та 4.2. Договору.
  8. ВИКОНАВЕЦЬ ЗОБОВ’ЯЗУЄТЬСЯ:
  9. 1. Здійснити бронювання для Замовника майбутнього індивідуального житлового будинку в день підписання даного Договору в межах строку, визначеного в п. 1.1. цього Договору.
  10. 2. Повідомити власника земельної ділянки та підрядника, що визначені в пунктах 2.2. та 2.3. цього Договору, про бронювання майбутнього індивідуального житлового будинку.
  11. 3. Забезпечити організаційно можливість укладення договорів, що визначені в пунктах 2.2. та 2.3. цього Договору.
  12. РОЗРАХУНКИ Й ПОРЯДОК ОПЛАТИ
  13. 1. Вартість послуг Виконавця за цим Договором становить ( ) гривень 00 копійок.
  14. 2. Замовник зобов'язаний здійснити оплату послуг Виконавця в день підписання цього Договору відповідно до умов п. 4.1. Договору шляхом перерахування грошових коштів на поточний рахунок Виконавця. Послуги за цим Договором надаються Виконавцем виключно після повної оплати Замовником їх вартості. Замовник самостійно за власні кошти оплачує комісію банку чи іншої фінансової установи, що виникає у зв’язку з переказом коштів на рахунок Виконавця за цим Договором. Обов’язок по оплаті за цим Договором вважається виконаним з моменту зарахування в повному обсязі грошових коштів на поточний рахунок Виконавця.
  15. 3. У випадку, якщо Замовник протягом терміну, визначеного в пункті 1.1. цього Договору, не виконає дії, визначені в пунктах 2.2. та 2.3. цього Договору або відмовиться від їх виконання незалежно від обставин та причин такої відмови (за винятком випадку, визначеного в п .4.4. цього Договору), грошові кошти, сплачені Замовником за цим Договором не повертаються, а послуги за цим Договором вважаться наданими Виконавцем Замовнику належним чином та в повному обсязі без необхідності підписання акту приймання-передачі наданих послуг.
  16. 4. У випадку відмови власника земельної ділянки або підрядника від укладення договорів, що визначені в пунктах 2.2. та 2.3. цього Договору, Виконавець повертає Замовнику сплачені за цим Договором грошові кошти протягом 10 робочих днів з моменту одержання відповідної письмової вимоги Замовника на поточний рахунок Замовника, що буде визначений Замовником у повідомленні.
  17. ГАРАНТІЇ ТА ІНШІ ЗОБОВ’ЯЗАННЯ СТОРІН
  18. 1. Після настання обставин, визначених в пунктах 2.2. та 2.3. цього Договору, послуги за цим Договором вважаються наданими Виконавцем Замовнику належним чином та в повному обсязі без жодних зауважень без необхідності підписання між Сторонами акту приймання-передачі наданих послуг.
  19. 2. Виконавець гарантує, що майбутній індивідуальний житловий будинок не буде заброньований за будь-якою іншою третьою особою у строк, визначений в п. 1.1. Договору.
  20. 3. Виконавець гарантує, що при укладені договорів, визначених в пунктах 2.2. та 2.3. цього Договору, загальна вартість робіт з будівництва будинку з урахуванням вартості земельної ділянки буде зменшена на суму вартості послуг за цим Договором.
  21. 4. Виконавець гарантує, що власник земельної ділянки та підрядник уповноважили Виконавця на бронювання майбутнього індивідуального житлового будинку.
  22. 5. Сторони домовилися, що цей Договір не є попереднім договором.
  23. СТРОК ДІЇ ДОГОВОРУ
  24. 1. Цей Договір вважається укладеним і набирає чинності з моменту його підписання Сторонами та діє до дати, вказаної у п. 1.1. Договору.
  25. 2. Цей Договір складений в двох автентичних примірниках, по одному примірнику для кожної із Сторін.

Замовник:
(ПІБ)
паспорт серія № , виданий
МВС України в _ року
, м. , вул. , буд. , кв. Реєстраційний номер облікової картки платника податків: _
тел.:// Виконавець:
ФОП Н
реєстраційний номер облікової картки платника податків: , зареєстроване місце проживання: . 77, паспорт серії СО /-/